Acheter dans le neuf quand on travaille en Suisse : avantages et points de vigilance

Lorsqu’on recherche un logement à Annecy, Annemasse, dans le Genevois ou autour du bassin lémanique, on pense souvent en priorité aux biens déjà existants. Pourtant, acheter dans le neuf peut aussi offrir de belles opportunités, notamment pour les personnes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale en France tout en percevant leurs revenus en Suisse.

Performance énergétique, frais d’acquisition réduits, possibilité de personnaliser son logement ou encore accès éventuel au prêt à taux zéro : le neuf présente de vrais avantages.

Mais acheter un logement qui n’est pas encore construit demande aussi de bien comprendre le fonctionnement du projet, de savoir attendre et de réussir à se projeter à partir de plans.

Quels sont les avantages du neuf ? Quels sont les points de vigilance ? Et comment financer ce type d’acquisition lorsque l’on travaille en Suisse ?

Acheter dans le neuf : de quoi parle-t-on ?

Un logement neuf peut être un bien déjà construit et disponible immédiatement, mais il est souvent acheté sur plan dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, appelée VEFA.

Vous choisissez alors votre futur appartement ou votre future maison à partir de différents supports :

• un plan ;

• une notice descriptive ;

• des perspectives en trois dimensions ;

• une maquette du programme ;

• parfois un appartement témoin.

Vous signez tout d’abord un contrat de réservation avec le promoteur. L’acte définitif est ensuite signé chez le notaire, puis le logement est payé progressivement en fonction de l’avancement de la construction.

La remise des clés peut intervenir plusieurs mois, voire plus d’un an, après la réservation. Ce délai fait partie intégrante d’un achat dans le neuf.

Les avantages d’un achat dans le neuf

Un logement répondant aux normes énergétiques actuelles

L’un des principaux avantages du neuf réside dans sa performance énergétique.

Les logements récents doivent respecter les normes de construction en vigueur. Ils bénéficient généralement d’une isolation thermique et acoustique performante, d’équipements de chauffage récents et d’une meilleure maîtrise des consommations d’énergie.

Dans une région comme la Haute-Savoie, où les dépenses de chauffage peuvent rapidement peser sur le budget, cet élément est loin d’être négligeable.

Acheter dans le neuf permet également d’éviter les travaux de rénovation énergétique qui peuvent être nécessaires dans certains logements anciens : changement des fenêtres, isolation, remplacement du système de chauffage ou rénovation globale du bâtiment.

Les charges liées à l’entretien du logement et de la copropriété sont aussi généralement plus limitées pendant les premières années.

La possibilité de personnaliser son logement

Lorsque le programme est réservé suffisamment tôt, il est souvent possible de personnaliser une partie du futur logement.

Selon le promoteur et l’état d’avancement de la construction, vous pourrez notamment choisir :

• les revêtements de sol ;

• les faïences ;

• certaines couleurs ou finitions ;

• les équipements de la salle de bains ;

• parfois l’emplacement de certaines prises ou cloisons.

Des modifications plus importantes peuvent éventuellement être demandées dans le cadre des travaux modificatifs acquéreur. Elles doivent être techniquement réalisables, acceptées par le promoteur et peuvent entraîner un coût supplémentaire.

Cette possibilité de personnalisation permet de se sentir chez soi dès la livraison et d’éviter de devoir refaire immédiatement une décoration qui ne correspond pas à ses goûts.

Il faut toutefois vérifier précisément ce qui est inclus dans le prix et ce qui sera facturé en supplément.

Des frais d’acquisition réduits

Dans le neuf, les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », sont généralement moins élevés que dans l’ancien.

Ils représentent habituellement environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien.

Sur un projet de plusieurs centaines de milliers d’euros, la différence peut être importante. Elle peut permettre de réduire le montant de l’apport personnel nécessaire ou de conserver une partie de son épargne pour l’aménagement du logement.

Il faut néanmoins raisonner sur le coût complet de l’acquisition. La cuisine, les placards, les luminaires, certains revêtements, les travaux modificatifs ou encore les aménagements extérieurs ne sont pas toujours compris dans le prix annoncé.

Des garanties liées à la construction

Certains acquéreurs hésitent à acheter dans le neuf par crainte des malfaçons ou des défauts de construction.

Cette inquiétude est compréhensible, mais il faut garder à l’esprit qu’un logement existant a lui aussi été construit à un moment donné. Il peut donc présenter des défauts, parfois visibles immédiatement, parfois découverts seulement après l’achat.

Dans le neuf, l’acquéreur bénéficie de différentes garanties après la livraison. Celles-ci permettent d’encadrer la prise en charge de certains désordres, défauts ou malfaçons.

Le risque zéro n’existe pas, que l’on achète dans le neuf ou dans l’ancien. L’essentiel est de bien vérifier le logement lors de la remise des clés et de signaler précisément les éventuelles réserves.

Acheter sur plan : est-il vraiment plus difficile de se projeter ?

Acheter un logement qui n’existe pas encore demande un effort de projection.

Un plan ne permet pas toujours d’imaginer facilement les volumes, la luminosité, la circulation dans les pièces ou la place disponible pour les meubles. Il faut également se représenter l’environnement futur du programme et son évolution une fois l’ensemble des constructions terminé.

Les perspectives en trois dimensions, les visites virtuelles et les appartements témoins peuvent aider, mais ils ne remplacent pas complètement une visite réelle.

Pour autant, se projeter dans un logement existant n’est pas toujours plus simple.

Une décoration très marquée, des meubles imposants, des couleurs vieillissantes ou des pièces surchargées peuvent masquer les qualités d’un bien. On peut alors passer à côté de ses volumes, de sa luminosité ou de son potentiel d’aménagement.

À l’inverse, un logement presque vide peut parfois paraître plus petit, car il devient difficile d’évaluer la place réellement disponible.

Dans le neuf comme dans l’ancien, il faut donc apprendre à regarder au-delà de la présentation immédiate : les volumes, l’orientation, la disposition des pièces, les ouvertures, les rangements et la circulation dans le logement.

Le principal inconvénient du neuf : il faut savoir attendre

Lorsqu’on achète un logement déjà construit, l’entrée dans les lieux peut intervenir quelques mois après la signature du compromis.

Dans le neuf, l’attente est souvent plus longue. Selon l’état d’avancement du programme au moment de la réservation, la livraison peut avoir lieu plusieurs mois ou plus d’un an après la signature.

Cette attente peut être un avantage lorsqu’elle permet de préparer tranquillement son apport, son déménagement ou la vente d’un autre bien. Mais elle peut aussi être contraignante lorsqu’on souhaite s’installer rapidement.

Avant de réserver, il est donc important de vérifier si le calendrier annoncé correspond à sa situation personnelle, familiale et financière.

Comment se déroule le paiement pendant la construction ?

Dans le cadre d’une VEFA, la totalité du prix du logement n’est pas payée lors de la signature chez le notaire.

Les fonds sont débloqués progressivement par la banque, selon l’avancement des travaux. Les versements ne peuvent notamment pas dépasser :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;

• 70 % lorsque le bâtiment est mis hors d’eau ;

• 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;

• les 5 % restants au moment de la livraison, en l’absence de réserves portant sur la conformité du logement.

Pendant cette période, l’acquéreur peut avoir à payer des intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées, ainsi que l’assurance du prêt.

Il peut donc être nécessaire de supporter simultanément :

• le loyer du logement actuel ;

• les intérêts intercalaires ;

• l’assurance emprunteur ;

• certaines dépenses liées au futur emménagement.

Le montage du financement doit intégrer cette période transitoire et pas seulement la mensualité définitive qui sera remboursée après la livraison.

Peut-on bénéficier du prêt à taux zéro avec des revenus suisses ?

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro peut, sous conditions, financer l’achat ou la construction d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire français.

Il est accessible pour un appartement comme pour une maison neuve et doit obligatoirement compléter un autre crédit immobilier.

Le PTZ est soumis à plusieurs critères, notamment :

• les ressources du foyer ;

• le nombre de personnes qui occuperont le logement ;

• la commune dans laquelle se situe le bien ;

• le coût total de l’opération ;

• la qualité de primo-accédant.

Pour être considéré comme primo-accédant, il ne faut généralement pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Des plafonds souvent dépassés avec des revenus suisses

Les rémunérations perçues en Suisse étant souvent plus élevées que les rémunérations françaises, de nombreuses personnes travaillant en Suisse dépassent les plafonds de ressources du PTZ.

Il ne faut toutefois pas écarter ce dispositif trop rapidement.

Pour une offre de prêt émise en année N, l’étude porte notamment sur les revenus de l’année N-2. Ainsi, une personne qui travaillait encore en France, qui poursuivait ses études ou qui se trouvait au début de sa carrière en Suisse deux ans auparavant peut parfois respecter les plafonds, même si ses revenus actuels sont désormais plus élevés.

À l’inverse, une personne qui travaille en Suisse depuis plusieurs années aura généralement moins de chances d’être éligible en raison du niveau de ses revenus.

Les revenus étrangers doivent être déclarés et intégrés dans l’étude. Par ailleurs, la réglementation compare les ressources du foyer avec le coût total de l’opération divisé par neuf et retient le montant le plus élevé. Des revenus N-2 plus faibles ne garantissent donc pas automatiquement l’obtention du PTZ.

La commune d’achat influence également le PTZ

Le montant et les conditions du prêt à taux zéro dépendent aussi de la zone dans laquelle se situe le logement.

Sur notre secteur, deux communes pourtant relativement proches peuvent appartenir à des zones différentes.

Par exemple :

• Annemasse et Collonges-sous-Salève sont classées en zone A ;

• Bonneville est classée en zone B1.

Les plafonds de ressources et le calcul du PTZ ne seront donc pas identiques selon la commune choisie.

Le zonage pouvant évoluer, il doit être vérifié au moment du montage du financement. L’éligibilité et le montant du PTZ doivent toujours faire l’objet d’une étude personnalisée en fonction du projet et de la composition du foyer.

Être bien accompagné pour acheter dans le neuf

Acheter sur plan implique plusieurs étapes et de nombreux documents qu’il n’est pas toujours facile de comprendre lorsque l’on réalise sa première acquisition.

Il peut être utile de se faire accompagner par un promoteur reconnu ou par une agence immobilière spécialisée dans les programmes neufs.

Un professionnel habitué à ce type de vente pourra notamment :

• présenter les différents programmes et leurs caractéristiques ;

• aider à lire les plans et à comprendre les surfaces ;

• expliquer précisément les prestations incluses ;

• vérifier et commenter le contrat de réservation ;

• détailler les différentes étapes jusqu’à la remise des clés ;

• expliquer le fonctionnement des appels de fonds ;

• accompagner les éventuelles demandes de personnalisation.

Cet accompagnement permet de mieux comprendre les engagements pris et de comparer les programmes sur des critères réellement objectifs.

De la même manière, le financement doit être étudié avec un professionnel qui maîtrise les particularités des revenus suisses et le fonctionnement d’un achat en VEFA.

Le neuf : une piste à ne pas négliger dans le bassin genevois

Dans le bassin genevois, à Annemasse, dans le Genevois et plus largement autour du bassin lémanique, de beaux programmes neufs peuvent offrir des opportunités intéressantes.

Même si le prix au mètre carré peut parfois paraître plus élevé que dans l’ancien, il faut mettre en parallèle :

• les frais d’acquisition réduits ;

• la performance énergétique du logement ;

• l’absence de travaux immédiats ;

• les garanties liées à la construction ;

• la possibilité de personnalisation ;

• l’éligibilité éventuelle au PTZ ;

• le niveau des charges et des dépenses énergétiques.

Le neuf ne conviendra pas à tous les projets, notamment lorsqu’il faut emménager rapidement ou lorsque l’on recherche le charme particulier d’un logement ancien. Mais il mérite d’être intégré à la réflexion et comparé objectivement avec les biens existants.

Vous envisagez d’acheter un logement neuf à Annecy, Annemasse, dans le Genevois ou autour du bassin lémanique ?

Je peux vérifier la cohérence de votre budget, étudier votre éventuelle éligibilité au prêt à taux zéro et vous accompagner dans la recherche d’un financement adapté à votre projet et à vos revenus suisses.