Ce que les banques regardent vraiment avant d’accorder un prêt immobilier

Lorsque l’on prépare un achat immobilier, on pense souvent que la banque va principalement regarder deux éléments : le montant des revenus et le taux d’endettement.

Ces critères sont bien sûr importants, mais ils ne suffisent pas à eux seuls pour obtenir un financement.

Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque analyse votre situation dans son ensemble. Elle cherche à vérifier que vos revenus sont stables, que votre budget est bien géré et que votre projet reste cohérent sur la durée.

Un bon salaire ne garantit donc pas automatiquement l’obtention d’un prêt. À l’inverse, un dossier un peu plus juste peut être accepté lorsqu’il est bien préparé et rassurant.

La stabilité de votre situation professionnelle

La banque cherche tout d’abord à savoir si vos revenus ont de fortes chances de se maintenir dans le temps.

Un CDI avec une période d’essai terminée reste généralement la situation la plus simple. Mais l’établissement regarde aussi votre ancienneté, votre parcours professionnel et la cohérence d’un éventuel changement d’emploi.

Une prise de poste récente n’empêche pas toujours d’emprunter. En revanche, une période d’essai en cours peut limiter le choix des banques ou retarder le projet.

Pour les personnes en CDD ou en intérim, l’analyse porte davantage sur la régularité de l’activité. La banque cherchera à vérifier la continuité des contrats ou des missions sur plusieurs années.

Pour un salarié en Suisse, elle étudiera également l’ancienneté dans l’emploi et, plus largement, la stabilité du parcours professionnel frontalier.

Les revenus réellement retenus par la banque

Le revenu retenu pour calculer votre capacité d’emprunt ne correspond pas toujours exactement au salaire indiqué sur votre dernière fiche de paie.

La banque privilégie les revenus qu’elle considère comme réguliers et durables.

Les primes, les bonus, les commissions ou les heures supplémentaires peuvent être intégrés totalement, partiellement ou parfois écartés. Lorsqu’ils sont retenus, une moyenne sur plusieurs années est souvent effectuée.

Pour un salaire versé en francs suisses, une autre particularité intervient : la conversion en euros.

Les banques appliquent généralement leur propre taux de change, souvent plus prudent que le taux réel du jour. Deux établissements peuvent donc calculer des revenus différents à partir du même salaire suisse.

C’est l’une des raisons pour lesquelles les résultats obtenus sur un simulateur en ligne peuvent être éloignés de l’analyse réelle d’une banque.

La gestion de vos comptes

Les relevés bancaires sont un élément important du dossier.

La banque vérifie bien entendu que les salaires sont régulièrement versés. Mais elle regarde aussi la manière dont les comptes sont gérés au quotidien.

Des découverts fréquents, des prélèvements rejetés, des commissions d’intervention ou des dépenses régulières liées aux jeux d’argent peuvent fragiliser une demande de financement.

Cela ne signifie pas qu’il faut cesser toute dépense avant de demander un prêt. La banque cherche simplement à s’assurer que votre budget reste maîtrisé et qu’aucune difficulté financière récurrente n’apparaît.

Elle peut également vous demander des explications sur certains virements importants ou sur des mouvements fréquents entre plusieurs comptes.

Votre capacité à épargner

Une épargne régulière est souvent aussi importante que le montant déjà disponible.

Elle montre que vous savez gérer votre budget et que vous êtes capable d’anticiper de futures dépenses.

Cette capacité d’épargne est particulièrement observée lorsque la future mensualité de prêt sera supérieure à votre loyer actuel.

Par exemple, si votre mensualité augmente de 400 € et que vous parvenez déjà à épargner cette somme chaque mois, vous démontrez que cet effort supplémentaire est compatible avec votre niveau de vie.

À l’inverse, l’absence d’épargne peut susciter des questions, notamment lorsque les revenus sont confortables.

L’apport personnel et l’épargne restante

La plupart des banques demandent aujourd’hui que les acquéreurs disposent au minimum d’un apport permettant de couvrir les principaux frais liés à l’achat : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et, le cas échéant, honoraires de courtage.

La banque cherche aussi à comprendre comment cet apport a été constitué.

Il peut provenir de votre épargne, d’une donation familiale, de la vente d’un bien ou, sous certaines conditions, de votre deuxième ou troisième pilier suisse.

L’origine des fonds devra pouvoir être justifiée.

Mais il n’est pas toujours conseillé d’utiliser la totalité de son épargne pour acheter. La banque appréciera généralement que vous conserviez une réserve après la signature pour financer un déménagement, des travaux ou une dépense imprévue.

L’objectif n’est pas seulement de devenir propriétaire. Il faut également pouvoir continuer à vivre confortablement une fois le projet réalisé.

La cohérence globale du projet

Enfin, la banque vérifie que le bien et le financement sont adaptés à votre situation.

Elle examine le prix d’achat, les éventuels travaux, la future mensualité et les charges liées au logement.

Un écart important entre votre loyer actuel et votre future mensualité devra parfois être expliqué. De la même manière, des travaux importants doivent être anticipés et intégrés au budget.

La banque peut aussi s’interroger sur une acquisition très éloignée du lieu de travail ou sur un projet qui utilise la totalité de votre capacité d’emprunt.

Un dossier rassurant est avant tout un dossier cohérent : un logement adapté, une mensualité supportable, un apport justifié et une marge de sécurité suffisante.

Un dossier n’a pas besoin d’être parfait

Il est rare qu’un dossier remplisse absolument tous les critères.

Un apport un peu limité, une prise de poste récente ou une part de revenus variables ne rendent pas automatiquement le financement impossible.

Une faiblesse peut être compensée par une bonne gestion bancaire, une épargne régulière, un parcours professionnel stable ou un projet raisonnable.

C’est pour cette raison que l’étude d’un financement ne peut pas se résumer à un taux d’endettement ou à un résultat obtenu sur un simulateur.

Chaque situation doit être analysée dans sa globalité.

En conclusion

Avant d’accorder un prêt immobilier, une banque regarde bien plus que votre salaire.

Elle analyse votre stabilité professionnelle, les revenus qu’elle peut réellement retenir, la gestion de vos comptes, votre capacité d’épargne, votre apport et la cohérence du projet.

Pour un salarié en Suisse, cette étude comporte également des particularités, notamment la conversion du salaire en euros et la prise en compte des revenus variables.

La bonne nouvelle est que la plupart de ces éléments peuvent être anticipés plusieurs mois avant l’achat.

Mon conseil

N’attendez pas d’avoir trouvé un bien ou signé un compromis pour vérifier la manière dont les banques analyseront votre situation. Faire le point suffisamment tôt permet d’identifier les éventuels points de vigilance et de présenter un dossier plus solide lorsque le moment sera venu.